Jak získat hypotéku – co je potřeba, podmínky 2024

Hypotéka je dnes pro většinu lidí jedinou možnou cestou k vlastnímu bydlení. Ne každý na ni však dosáhne. Jak získat hypotéku?

Hypotéky poskytují v drtivé většině banky, které velice striktně posuzují bonitu žadatelů. Lidé se proto často ptají „na jakou hypotéku dosáhnu?“. Odpověď na tuto otázku je však individuální a nejlepší je si zjistit informace přímo u poskytovatele. Důležité je se také informovat o nových podmínkách pro získání hypotéky.

S hypotékou se mimo jiné pojí i pojem předhypoteční úvěr. Jedná se o produkt, který si lze sjednat i tehdy, když zatím není možné ručit nemovitostí. Využijí jej proto například lidé, kteří chtějí koupit byt v družstevním vlastnictví.

Jak získat hypotéku?

Hypotéku bohužel nemůže získat každý. Je potřeba, aby měl člověk našetřenou určitou částku, protože banka nepokryje úvěrem celou nemovitost. Hypotéku bez úspor lze získat jen velmi těžko.

Jak dostat hypotéku? Je nutné disponovat vysokým a pravidelným příjmem, ideálně stálým zaměstnáním či příjmem z podnikání, nemít dluhy a nebýt v insolvenci, ačkoliv pět let po insolvenci hypotéku získat lze.

Dále je potřeba splňovat několik základních podmínek pro získání hypotéky 2024. Častým dotazem bývá „dostanu hypotéku?“ Na to však nelze odpovědět s jistotou, obvykle je dobré poradit se s hypotečním poradcem.

TIP: Alternativou hypotečního úvěru je státní půjčka pro mladé. Váže se k ní nižší úrok, avšak menší půjčený obnos. Dále je omezena věkem do 40 let, ovšem je snazší získat státní půjčku, než klasickou hypotéku.

Podmínky hypoték – čím je podmíněno získání hypotečního úvěru?

Získání hypotečního úvěru je ovlivněno bonitou žadatele, respektive jeho finanční situací i úvěrovou historií, a hodnotou nemovitosti.

Banky jsou při poskytování hypoték velice přísné a za žádných okolností nepůjčí někomu, kdo by neměl dostatečný příjem na splácení úvěru. Když se lidé ptají, na jakou hypotéku dosáhnu, je třeba mít na paměti, že velkou roli hraje právě pravidelný a vysoký příjem domácnosti. Výše hypotéky dle příjmu prošla určitými změnami, které budou popsány níže v článku.

Důležitý je také věk žadatele. Minimální věková hranice pro získání hypotečního úvěru je 18 let, maximální udána není, nicméně platí, že starší lidé mají obvykle problém získat hypotéku. Pomyslnou vrchní hranicí je věk 67 let.

Je potřeba se připravit na to, že banka bude určitě kontrolovat registry dlužníků, aby se dozvěděla něco o úvěrové historii dlužníka, případně jeho současných dluzích.

TIP: Hypotéka je účelový úvěr, peníze musí dlužník využít na koupi nemovitosti nebo její rekonstrukci. Existuje však také neúčelová americká hypotéka.

Podmínky hypoték – jak dostat hypotéku?

Hypotéku nemůže získat každý. Existují určité podmínky hypoték, které musí člověk splňovat, aby na hypoteční úvěr dosáhl. Proto odpověď na otázku, kolik dostanu hypotéku, se odvíjí od toho, do jaké míry jsou tyto podmínky naplněny.

• Věk

Hypotéku může člověk získat od 18 let, ve středním a starším věku mají lidé často problém na hypotéku dosáhnout. Zpravidla již nelze získat hypotéku nad 67 let.

• Bydliště v ČR

Aby mohl člověk získat hypotéku od české banky, musí mít vedený pobyt v České republice. Pro občany státu EU platí, že stačí pouze přechodný pobyt na území ČR, jinak je nutný pobyt trvalý.

• Příjem

Není daná konkrétní výše příjmu, která by zaručila, že klient dostane hypotéku. Zjednodušeně řečeno mu musí umožnit úvěr bez problémů splácet. Příjem je nezbytné nějak dokázat. Za příjmy se považuje mzda, příjem z podnikání, důchody, rodičovský příspěvek nebo třeba renta.

• Bonita

Všechny poskytovatelé mají povinnost kontrolovat bonitu klientů. Nebankovní společnosti jsou známé tím, že jí takovou váhu nepřikládají. U bank je však třeba počítat s tím, že bonita bude hrát roli. Jde o zhodnocení, zda bude člověk schopen úvěr splácet.

Bonitu si lze ověřit u hypotečního poradce nebo banky. Uškodit klientům mohou jakékoliv dluhy či záznam v registru.

• Hodnota nemovitosti

Hypotéka je úvěr se zástavou nemovitosti. Odpověď na otázku „jak vysokou hypotéku dostanu?“ se odvíjí také od hodnoty nemovitosti, která je použita jako zástava. Banky obvykle půjčují do 70 – 90 % hodnoty nemovitosti a zbytek je třeba doplatit ze svého. Hodnota zástavní nemovitosti je tak vždy vyšší než získaná částka. Je dobré vědět, že i pozemek je nemovitost, kterou lze využít jako zástavu.

Platí také podmínky, které komerčním bankám udává Česká národní banka. Jaké to je a čím je podmíněno získání hypotečního úvěru?

Podmínky pro získání hypotéky

Kromě výše zmíněných podmínek, jsou důležité také podmínky pro získání hypotéky, které stanovuje ČNB. Pomocí nástrojů tak může ovlivňovat, kolik lidí na hypotéku dosáhne a snižovat či zvyšovat tak podíl peněz v oběhu.

Od 1. dubna 2022 platí nové podmínky, které musejí banky respektovat. Nové limity ČNB výrazně ztíží mnohým zájemcům možnost získat hypotéku.

Změny v oblasti hypoték je třeba sledovat, uvažuje-li člověk o hypotečním úvěru. Nedávno došlo například ke změně legislativy, která výrazně snížila poplatky pro mimořádnou splátku hypotéky.

Tato pravidla však nevycházejí od zákonodárců, ale od ČNB. V nevýhodě jsou podle nových pravidel především lidé starší 36 let. Je tomu tak vůbec poprvé, co ČNB přistoupila k určení věkové hranice. A co se tedy přesně mění?

Hypotéka podmínky – výše hypotéky dle příjmu

Prvním ukazatelem je tzv. LTV (Loan to Value Ratio), které znamená poměr půjčky vzhledem k hodnotě nemovitosti. Banka například může půjčit úvěr ve výši 85 % hodnoty zástavy. Právě tento poměr se od 1. dubna 2022 změnil. U lidí mladších 36 let mohou banky půjčit až do 90 % hodnoty nemovitosti, u lidí nad touto věkovou hranicí jde o 80 %.

Změnou prošlo také tzv. DTI (Debt to Income), neboli poměr zadlužení k ročnímu příjmu. Například pro hypotéku v hodnotě 2 000 000 Kč a příjmem 500 000 ročně, bude DTI 4. Podle nových pravidel nebudou hypotéku moci získat lidé s DTI vyšším než 8,5 pro lidi nad 36 let a 9,5 pro lidi pod 36 let.

DTSI (Debt Service to Income) je poměr měsíční splátky k čistému měsíčnímu příjmu klienta. Nově ČNB určila hranici tohoto ukazatele na 50 % pro mladší žadatele a 45 % pro starší žadatele.

Výše hypotéky dle příjmu tak prošla určitými změnami a kvůli nově upraveným podmínkám mnoho lidí na hypotéku nedosáhne.

Maximální výše hypotéky – jak vysokou hypotéku dostanu?

Maximální výše hypotéky se tedy odvíjí od velkého množství faktorů. Vše, co ovlivňuje, jak vysokou hypotéku dostanu, by se dalo shrnout takto:

• bonita klienta – zda má dluhy, výše hypotéky dle příjmu
• hodnota nemovitosti – banky poskytnout úvěr do 80 – 90 % hodnoty zástavy
• věk – mladší klienti mají příznivější podmínky pro získání hypotéky
• podmínky ČNB – limity ukazatelů LTV, DTSI a DTI (viz výše)

Následující jednoduchý příklad demonstruje odpověď na otázku, kolik dostanu hypotéku:

Klient mladší 36 let si chce koupit byt o hodnotě 5 000 000 Kč. Nové podmínky pro získání hypotéky určují LTV do maximální výše 90 % nemovitosti. Teoreticky by tedy klient mohl získat maximální výši hypotéky 4 500 000 Kč. Zároveň by musel mít minimální roční příjem okolo 475 000 Kč, tedy DTI = 9,5. S čistým měsíčním příjmem 39 000 Kč nesmí výše splátky podle DTSI přesáhnout 19 500 Kč.

Určitě se však nesmí zapomínat na výši úrokové sazby, která hypotéka po insolvenci se pro každého klienta liší a rozhoduje o ní bonita klienta. Platí, že úrokové sazby stoupají a hypotéky jsou tak již poměrně drahé.

Dosáhnu na hypotéku – kalkulačka 2024

Hypoteční kalkulačky pomohou s výpočtem výše splátky i o kolik účet dlužník přeplatí. Tyto online nástroje, které jsou k nalezení na webových stránkách bankovních společností, velmi usnadní rozhodování o tom, zda o hypotéku zažádat.

Kalkulačka dosáhnu na hypotéku 2024 je naprosto nezávazná a zcela zdarma. Využít ji může každý a zjistit tak, zda by se mu hypoteční úvěr vyplatil.

Hypotéka bez úspor – jak dostat hypotéku?

Získat hypotéku bez vlastních úspor je dnes takřka nemožné. Jak je uvedeno výše v článku, banky neposkytují klientům 100 % částky na koupi nemovitosti. Podle ČNB je tak nutné mít našetřeno alespoň 10 až 20 % hodnoty nemovitosti v závislosti na věku. Každá banka si však může tento limit upravit, nesmí jít však nad limity určené ČNB.

I tak však existují možnosti, jak získat hypotéku bez úspor v takové výši, aby pokryla celou nemovitost. Jde o následující varianty:

• ručení více nemovitostmi
• financování zbylé částky dalším úvěrem
• půjčka od příbuzných či známých

Má-li člověk možnost ručit více nemovitostmi, může získat od banky vyšší částku, která pokryje koupi nového domu či bytu ze 100 %. Další z možnosti je si těch zbývajících 10-20 % půjčit někde jinde, ať už od nebankovní společnosti nebo od rodiny. Člověk by si však každé další zadlužování měl pořádně rozmyslet.

Hypotéka po insolvenci

Lidé zapsáni v insolvenčním rejstříku na hypotéku bohužel nedosáhnou. Záznam v registru zůstává i určitou dobu po úspěšném ukončením insolvence. To bývá standardně po pěti letech.

Po uplynutí této doby už mohou lidé po insolvenci hypotéku získat. Záznam v registru sice zůstává, je ale viditelný pouze pro soudy a insolvenční správce, veřejnost a banky k nim přístup nemají.

Dříve než po pěti letech je nepravděpodobné, že bude moci člověk získat jakýkoliv bankovní úvěr. Je příliš rizikovým klientem. Naopak některé nebankovní společnosti nabízejí půjčky ihned po insolvenci.

Co je potřeba k hypotéce?

Co je potřeba k hypotéce? Určitě je nutné doložit některé skutečnosti a prokázat se dokladem totožnosti. Standardně je k hypotéce potřeba doložit následující:

• doklad totožnosti
• jako zaměstnanec potvrzení příjmů
• jako OSVČ poslední dvě daňová přiznání a doklad o zaplacené dani
• profesionální odhad ceny nemovitosti
• kupní smlouva nebo dohoda o finančním vyrovnání
• doložení výdajů – smlouva o dalším úvěru, spoření, pojištění apod.

To jsou základní dokumenty, které jsou potřeba k hypotéce. O tom, jaké konkrétní doklady bude klient muset bance doložit, je nejlepší se informovat přímo u konkrétní banky.

V případě potřeby je vhodné zajít k hypotečnímu poradci, který pomůže se vším, co je k hypotečnímu úvěru potřeba.

Nejvýhodnější hypotéka – diskuze

Informace o nejlepších hypotékách lze nalézt v internetových diskuzích. Nejvýhodnější hypotéku a zkušenosti lidé často sdílejí ve veřejných fórech. Ne vždy se však vyplatí na tyto informace spoléhat.

Raději než diskuze o nejvýhodnějších hypotékách je lepší si vyzkoušet kalkulačku – dosáhnu na hypotéku 2024 nebo se poradit se svým hypotečním poradcem nebo bankou.