Půjčka se zástavou nemovitosti – ručení nemovitostí

Rozhodnutí vzít si půjčku není nikdy jednoduché a pro správný výběr je především potřeba znát všechny možnosti, které se na trhu nabízejí. Například v situacích, kdy věřitel není ochoten poskytnout zájemci o půjčku dostatečně vysokou částku, může být vhodné zamyslet se nad zástavou nemovitosti. Jaký je princip půjček s ručením nemovitostí, v čem jsou výhodné a na co si naopak dát pozor?

Půjčka se zástavou nemovitosti má jak pro dlužníka, tak pro věřitele řadu předností. Poskytovatelé takových půjček mají větší jistotu, že klient svůj dluh splatí, a mohou mu tedy poskytnout mnohem výhodnější podmínky než u běžných bankovních úvěrů a nebankovních půjček.

Půjčky na nemovitost mívají zpravidla poměrně nízkou úrokovou sazbu a RPSN (roční procentní sazbu nákladů). Věřitelé mimoto bývají ochotni půjčit dlužníkům velmi vysoké částky s dlouhou dobou splatnosti.

Hlavní znaky půjčky se zástavou nemovitosti:

• vyšší úvěrový rámec
• delší doba splatnosti
• nižší RPSN

Půjčky s ručením nemovitostí tak bývají řazeny mezi dlouhodobé půjčky. Dlouhodobé půjčky jsou na trhu běžné a často bývají využívány na uhrazení nákladů spojených s bydlením. Není to však podmínkou, existují také nebankovní půjčky se zástavou nemovitosti, které lze využít na cokoliv. Příkladem bankovní i nebankovní neúčelové půjčky zajištěné nemovitostí je americká hypotéka.

Půjčka se zástavou nemovitosti – hypotéka

Příkladem účelové půjčky se zástavou nemovitosti je zase klasická hypotéka. Tu většinou lidé splácí desítky let. Je určená na na bydlení, typicky na koupi nemovitosti, rekonstrukci, stavbu domu, popřípadě na koupi pozemku apod. Maximální výše hypotéky se odvíjí od odhadní ceny nemovitosti, která je určena k zástavě.

Jedná se tedy o půjčku s ručením nemovitostí. Lze se také setkat s termínem půjčka se zástavou nemovitosti nebo půjčka zajištěná nemovitostí. Zároveň existuje produkt s názvem předhypoteční úvěr, který se sjednává bez zástavy nemovitosti.

Oblíbeným typem půjčky se zástavou nemovitosti je již zmíněná americká hypotéka, kdy lze získané peněžní prostředky využít prakticky na cokoliv. Díky zajištění je u takové půjčky úrok nižší než u běžné půjčky. Na rozdíl od běžných hypoték půjčují banky u americké hypotéky méně, většinou kolem 70 % hodnoty nemovitosti.

Hypotéka má splatnost několik desítek let. Během splácení půjčky lze také přistoupit k mimořádné splátce hypotéky a snížit si tak do budoucna splátky nebo zkrátit dobu splatnosti.

Riziko půjčky na nemovitost

Byla by chyba přes všechna pozitiva zapomínat na zcela elementární fakt, že dlužníkovi, který nebude schopen půjčku splatit, hrozí ztráta zastavené nemovitosti. Rozhodně se tedy nejedná o půjčku pro každého.

Ne každý má navíc nemovitost vhodnou k zástavě. V takovém případě by měl spíše přemýšlet o nebankovní půjčce bez zástavy. Sice má zpravidla vyšší úrokovou sazbu, na druhou stranu nehrozí, že člověk přijde o střechu nad hlavou.

Jak funguje půjčka s ručením nemovitostí

Princip půjčky se zástavou nemovitosti spočívá v tom, že finance bance klient zajistí nemovitostí a banka mu na základě toho půjčí dohodnutou částku. 

Půjčka s ručením nemovitostí funguje tak, že při podpisu úvěrové smlouvy je podepisována zástavní smlouva a na katastr nemovitostí je vkládána zástava ve prospěch věřitele. Zástava na nemovitosti zůstává až do doby splacení celé půjčky.

Poté, co se zájemce rozhodne pro konkrétní společnost nabízející půjčku se zástavou nemovitosti, podá online žádost přes dané webové stránky.

Podmínky pro získání půjčky se zástavou nemovitosti

Pokud člověk žádá o půjčku s ručením nemovitostí, měl by se připravit na to, že s největší pravděpodobností bude muset prokázat pravidelný a dostatečně vysoký příjem. Dále poskytovatel úvěru bude zkoumat finanční minulost a tzv. bonitu žadatele.

Žadatel by neměl mít žádné negativní záznamy v registrech dlužníků a měl by splňovat obecné podmínky pro poskytnutí půjčky (plnoletost, bydliště nebo trvalý pobyt v ČR, vlastní bankovní účet apod.).

Mezi podmínky patří:

• plnoletost
• trvalé bydliště v ČR
• pravidelný, dostatečně vysoký a doložitelný příjem
• žádné záznamy v registru dlužníků

Jakmile je ověřena bonita žadatele a jsou splněny všechny podmínky, poskytovatel půjčky určí, kolik si může žadatel půjčit a za jakou úrokovou sazbu. Obvykle proběhne i ocenění nemovitosti.

U nebankovních půjček se zástavou nemovitosti nejsou podmínky tak přísné, mnohdy jsou nabízeny například i půjčky bez doložení příjmu nebo bez kontroly registru.

Nebankovní úvěr zajištěný nemovitostí

Pokud žadatel výše uvedené požadavky splňuje, může žádat o bankovní půjčku na nemovitost. V opačném případě se bude muset spolehnout na nebankovní půjčku se zástavou nemovitosti, např. na půjčku bez registru. Ta je dobře dostupná, bohužel však také poměrně drahá.

Mezi aktuálně dostupné nebankovní půjčky se zástavou nemovitosti patří:

• Acema půjčka
• Bankerat
• Vistacredit půjčka

Výše zmíněných nebankovních úvěrů zajištěných nemovitostí i další parametry se liší, proto si vybere téměř každý zájemce. Specifická je především Bankerat půjčka, která představuje tzv. P2P půjčku neboli půjčku od lidí.

Acema půjčka je zase typickým příkladem půjčky oproti nemovitosti ihned. Okamžitě po podpisu smlouvy je totiž možné obdržet zálohu v hotovosti ve výši až 1 000 000 Kč.

Nebankovní půjčky zajištěné nemovitostí jsou na rozdíl od hypotéky neúčelové a lze je tedy využít na cokoliv. K dispozici jsou jak spotřebitelské, tak podnikatelské půjčky se zástavou nemovitosti. Zajištěné nebankovní úvěry v podstatě lákají na spojení výhod obou zmíněných druhů úvěrů, tedy hypotéky, pro kterou je typická nižší úroková sazba, a spotřebitelského úvěru, u kterého není nutné dokládat účel.

Zástava pro půjčku s ručením nemovitostí

Jako zástavu pro půjčku s ručením nemovitostí lze použít různé typy nemovitostí, a to:

• byt v osobním vlastnictví
• rodinný dům
• chatu či jiný rekreační objekt
• komerční objekt
• pozemek

Kromě toho poskytovatelé půjček obyčejně požadují ještě, aby zastavená nemovitost:

• se nacházela na území ČR
• byla zapsána v katastru nemovitostí
• měla přiděleno číslo popisné
• nebyla zatížena věcným břemenem

U půjček se zástavou nemovitosti však není podmínkou, aby daná nemovitost byla vlastní nemovitostí zájemce o půjčku – tzn. dlužník a zástavce mohou být dvě různé osoby.

Půjčka se zástavou nemovitosti – příklad

Půjčka s ručením nemovitostí je půjčka, která využívá jako zástavu dům či jinou nemovitost. Obvykle se používá na vylepšení bydlení, jako alternativa k čerpání osobní půjčky nebo použití kreditní karty.

Příkladem může být situace:

• hodnota nemovitosti je 2 500 000 Kč
• zůstatek hypotéky je 1 000 000 Kč
• zájemce má 1 500 000 Kč vlastního kapitálu
• rozhodl se, že si chce půjčit 500 000 Kč na půdní vestavbu, aby zvýšili hodnotu své nemovitosti a třeba i vydělal peníze, až přijde čas dům prodat.

Lze si půjčit 500 000 Kč a jako záruku za úvěr použít vlastní kapitál nemovitosti. Existují různé způsoby, jak si tyto peníze půjčit. Jednou z možností by mohlo být navýšení hypotéky u stávajícího poskytovatele hypotéky o 500 000 Kč, takže celková hypotéka by činila 1 500 000 Kč.

Výhody půjčky se zástavou nemovitosti

Půjčky s ručením nemovitostí jsou v mnoha ohledech velice výhodné. Mezi jejich hlavní přednosti patří mimo jiné:

• nízké splátky díky ručení nemovitostí
• zpravidla nižší úroková sazba
• snadné vyřízení žádosti online – jedná se o půjčku přes internet
• vysoká míra schválených žádostí.

Nevýhody takových půjček se dají shrnout do jedné věty: dlužníkovi hrozí, že v případě neschopnosti splácet přijde o svou nemovitost.

Jaká je splatnost půjčky se zástavou nemovitosti?

Obecně lze říci, že půjčky s ručením nemovitostí lze řadit mezi dlouhodobé půjčky. Dobu splatnosti pochopitelně ovlivňuje výše úvěru, výše splátek či podmínky daného poskytovatele půjčky, nicméně obecně se splatnost půjčky s ručením nemovitostí pohybuje v rozmezí 5 až 30 let. Je tedy zřejmé, že půjčka s ručením nemovitostí není krátkodobou půjčkou.

Jaká je výše půjčky se zástavou nemovitosti?

Půjčované částky se mohou pohybovat i v řádech milionů korun. Vše záleží na potřebách žadatele, jeho příjmech a schopnosti splácet.

ČNB zakazuje poskytnutí 100% půjčky s ručením nemovitostí. Vždy je třeba mít vlastní kapitál a určitou část ceny nemovitosti uhradit z vlastních zdrojů.

S vlastními zdroji velmi úzce souvisí pojem LTV (Loan to Value). Ten vyjadřuje, kolik procent z ceny nemovitosti věřitel žadateli půjčí. V současné době se nejčastěji pohybuje v rozmezí 70 až 90 %. Čím nižší LTV se podaří zájemci získat, tím lepší podmínky od banky dostane. To znamená, že je výhodnější mít co nejvíce vlastních zdrojů a snížit tak LTV na minimum.

Reprezentativní příklad:

Pokud chce zájemce koupit byt za 4 miliony a banka mu dá LTV 90 %, znamená to, že si může půjčit 3 600 000 Kč. Zbylých 400 000 Kč musí doplatit z vlastních zdrojů. Horší situace nastává v případě 80 % LTV. Banka půjčí jen 80 % ze 4 milionů, tedy 3 200 000 Kč, a ve vlastních zdrojích je třeba zaplatit 800 000 Kč.

Je dobré vědět, že vlastní zdroje spolužadatelů o hypotéku se sčítají. To znamená, že pokud o hypotéku žádá pár, počítají se do vlastních zdrojů na hypotéku peníze obou.

Kdy si vzít půjčku na nemovitost?

Kdy by si měl člověk půjčit na nemovitost, závisí na hlavně osobní situaci a na tom, kolik peněz si chce půjčit.

Než začne uvažovat o půjčce na nemovitost, měl by si udělat průzkum. Může se sice podívat na trh s nemovitostmi (a porovnat ceny nemovitostí), avšak je obtížné předvídat jeho vývoj a určit, kdy je „nejlepší“ nemovitost koupit. Je dobré se rozhodnout na základě své osobní finanční situace.

Půjčit si na bydlení může být riskantní, protože pokud bude mít dlužník problémy se splácením, ohrozí tím svou nemovitost.

Mezi důvody, proč si vzít půjčku na nemovitost, patří například:

• lze si půjčit větší částku peněz než u standardní osobní půjčky
• lze si půjčit na dlouhou dobu
• přijde vhod, když chce žadatel provést vylepšení/rekonstrukci domu nebo potřebuje zálohu na druhou nemovitost.

Nedoporučuje se brát si půjčku s ručením nemovitostí na splacení stávajícího dluhu.

Alternativy k půjčce na nemovitost

I když může být půjčka proti nemovitosti pro některé vhodnou volbou, nese s sebou potenciální rizika. Existují i jiné možnosti od osobních půjček, přes kontokorent až po kreditní karty, které fungují jako alternativa k půjčce s ručením nemovitostí.

Kreditní karta umožňuje půjčit si peníze od banky, které lze následně použít k platbě za zboží a služby předem. Tyto peníze pak klient splácí (tzv. zůstatek) v měsíčních splátkách. Standardní úrokové sazby u kreditních karet bývají vyšší než u osobních a zajištěných úvěrů, existuje však mnoho nabídek s 0% úrokem.

Mezi alternativy k půjčce se zástavou nemovitosti patří:

• kreditní karta
• kontokorent
• klasická bankovní / nebankovní půjčka bez zajištění

U půjčky s ručením nemovitostí hrozí, že pokud nebude zájemce schopen splácet, o nemovitost přijde. Pokud jej toto znepokojuje, mohla by mu lépe vyhovovat půjčka bez zajištění (osobní půjčka).

Nezajištěné půjčky nevyžadují ručení majetkem. Úroková sazba, která bude účtována, a částka, kterou si lze půjčit, závisí na bonitě. S nezajištěnou půjčkou je tedy možné půjčit si peníze, aniž by to mělo vliv na majetek.

Srovnání půjček oproti nemovitosti – ihned a zdarma

Při výběru velkých půjček je mnohdy obtížné se v nabídkách orientovat, proto může pomoci online porovnání přes online srovnávač. Ať už zájemce touží po zajištěné půjčce na bydlení nebo hledá osobní půjčku, srovnávač nabídne na míru šitý seznam možností, ze kterých si lze vybrat.

Stačí využít informace o finanční situaci a o tom, jaký druh půjčky zájemce hledá. A k tomu informace, na co bude prostředky vynakládat. Člověk tak získá aktuální seznam konkurenčních nabídek. Jakmile se rozhodne, může se prokliknout k poskytovateli půjček a zahájit proces žádosti o úvěr.